„FAQ“ zum Thema Immobilienkauf in Thailand
Darf ich als Ausländer in Thailand Immobilien kaufen?
Ja, Ausländer dürfen Immobilien in Thailand kaufen, allerdings gibt es Einschränkungen. Ausländer können in Thailand kein Land direkt besitzen. Sie können jedoch bis zu 49% der gesamten Wohnfläche eines Gebäudes als Eigentumswohnung (Condominium) erwerben. Alternativ können langfristige und sichere Leasingmodelle (bis zu 99 Jahre) oder die Gründung einer thailändischen Firma genutzt werden, wobei letzteres rechtlich komplex ist und mit einem Anwalt besprochen werden sollte.
Welche Steuern und Gebühren muss ich beim Kauf einer Immobilie in Thailand zahlen?
Beim Kauf einer Immobilie fallen folgende Kosten an: Grunderwerbssteuer von 2% des Kaufpreises, eine Registrierungsgebühr von 0,1% des Kaufpreises oder Marktwertes (je nachdem, welcher Wert höher ist), sowie Einkommenssteuer auf Mieteinnahmen (bis zu 35%) und eine jährliche Grundsteuer von 0,3% des Immobilienwertes, falls die Immobilie nicht als Hauptwohnsitz genutzt wird.
Was muss ich beim Kaufvertrag beachten?
Der Kaufvertrag muss in thailändischer Sprache verfasst sein; eine englische Übersetzung wird empfohlen, ist aber nicht gesetzlich vorgeschrieben. Es ist ratsam, den Vertrag von einem auf thailändisches Immobilienrecht spezialisierten Anwalt überprüfen zu lassen. Üblicherweise wird eine Kaution von 10–30% des Kaufpreises verlangt.
Welche Dienstleistungen bietet HinProperty vor der Übersiedlung an?
Vor der Übersiedlung bieten wir Taxi-Service vom/zum Flughafen Hua Hin oder Bangkok (ca. 2000 THB pro Strecke für einen Toyota Vios oder ähnlich), Unterstützung bei der Beantragung des Elite Visa 2024 und des Long Stay Visa (1 oder 5 Jahre), Hilfe bei der 90-Tage-Meldung, Unterstützung beim Erwerb eines thailändischen Führerscheins (Umwandlung des internationalen Führerscheins in 1-2 Stunden), Vermittlung von Kranken- und Reisekrankenversicherungen sowie Organisation des Umzugs mit Container von Deutschland nach Thailand.
Welche Services gibt es für Sie nach dem Einzug?
Nach dem Einzug bieten wir unter anderem: Gesundheitschecks bei einem europäischen Hausarzt in Hua Hin, Poolreinigung 2x wöchentlich (ca. 2000 – 2500 THB/Monat inkl. Chemikalien), Gartenpflege 2x wöchentlich (ca. 2000 THB/Monat), Bepflanzung/Begrünung nach Bedarf, Hausreinigung (ca. 1000 THB/Woche bei regelmäßiger Reinigung), Hausverwaltung bei Weitervermietung und Tipps zum Golfen in deutschsprachigen Clubs. Additional Information: – Traumvillen definieren wir als Häuser mit überdurchschnittlicher Ausstattung, besonderem Design und exklusiver Lage. – Wir bieten Immobilienangebote in Hua Hin (63 Listings), Cha-Am (13 Listings), Chiang Mai (4 Listings) und Pranburi (1 Listing), sowie in Buri Ram, Khao Tao, Doi Saket und Wang Pong. – Zu den Dienstleistungen während der Bauphase gehören Legal Services (Vertragsprüfung mit Due Diligence), Organisation von Transportmitteln (Miet-Auto oder Moped), Unterstützung bei der Eröffnung eines Bankkontos und Bauleitung/Bauüberwachung. – Senioren-Residenzen entlasten Bewohner von alltäglichen Aufgaben wie Reinigung und Gartenpflege. – Unsere Kontaktdaten sind: Telefon +66925766242 und E-Mail info@hinproperty.com. Unsere Adresse ist 11 Moo 14, Hua Hin 77110, Prachuap Khiri Khan, Thailand. – Wir bieten Immobilien zur Miete an, wie zum Beispiel eine luxuriöse Seniorenresidenz in Hua Hin für 26’250 THB pro Monat.
Was ist der Unterschied zwischen einem Kauf von Land und einem Kauf von Eigentumswohnungen (Condominiums)?
• Kauf von Land: Ausländer dürfen kein Land direkt kaufen, es sei denn, sie erwerben es durch einen Pachtvertrag oder gründen eine thailändische Firma, die das Land im Besitz hat. Firmen mit einer Thai Person als Strohmann werden strafrechtlich verfolgt. • Kauf von Eigentumswohnungen (Condominiums): Ausländer dürfen bis zu 49% des gesamten Eigentums in einem Gebäude kaufen, das als Condominium klassifiziert ist. Das bedeutet, dass nur 49% der Wohnungen eines Gebäudes für Ausländer verfügbar sind.
Welche Finanzierungsmöglichkeiten gibt es für den Immobilienkauf in Thailand?
• Thailändische Banken: In der Regel bieten thailändische Banken keine Kredite an Ausländer an, wenn es um den Kauf von Land geht. Für Condominiums kann es jedoch möglich sein, einen Kredit zu erhalten, wenn mindestens 50% des Kaufpreises mit eigenen Mitteln finanziert werden. • Internationale Banken: Einige internationale Banken bieten auch Hypotheken für den Kauf von Immobilien in Thailand an, aber auch hier sind die Voraussetzungen strikt und es müssen in der Regel hohe Eigenkapitalanteile erbracht werden. • Kredit durch den Verkäufer: In einigen Fällen kann auch der Verkäufer bereit sein, eine Finanzierung anzubieten, allerdings ist dies eher selten. • Eigenkapital: Die meisten Ausländer kaufen Immobilien in Thailand mit eigenen Mitteln, da der Zugang zu Finanzierungsmöglichkeiten begrenzt ist.
Kann ich mein Eigentum in Thailand weiterverkaufen?
Ja, Ausländer können ihre Immobilien in Thailand weiterverkaufen. Beim Verkauf müssen jedoch die gleichen Regeln beachtet werden, die auch für den Erwerb gelten. Wenn Sie eine Eigentumswohnung verkaufen, müssen die 49%-Regel eingehalten werden. Wenn Sie eine Immobilie verkaufen, müssen Sie möglicherweise Steuern auf den Gewinn zahlen, die als Kapitalertragssteuer bezeichnet werden
Was passiert, wenn ich die Immobilie vermieten möchte?
Wenn Sie Ihre Immobilie in Thailand vermieten möchten, müssen Sie sich an die thailändischen Steuer- und Mietgesetze halten: • Steuern: Mieteinnahmen unterliegen der Einkommenssteuer in Thailand. Die Höhe des Steuersatzes hängt von der Höhe der Einnahmen ab und reicht von 5% bis 35%. • Mietverträge: Mietverträge sollten klar und präzise formuliert werden. In der Regel gelten 3–12 Monate als übliche Vertragslaufzeit für Vermietungen, jedoch können auch längerfristige Mietverträge abgeschlossen werden. • Kurzzeitvermietung: Wenn Sie die Immobilie für Kurzzeitvermietungen (wie über Airbnb) nutzen, sollten Sie sich über lokale Vorschriften informieren, da einige Städte in Thailand strenge Regelungen für kurzfristige Vermietungen haben.
Was muss ich bei der Kaufabwicklung und den Verträgen beachten?
• Kaufvertrag: Der Kaufvertrag muss in thailändischer Sprache verfasst sein. Eine englische Übersetzung wird empfohlen, aber es ist nicht gesetzlich vorgeschrieben. Der Vertrag sollte von einem Anwalt überprüft werden, der auf thailändisches Immobilienrecht spezialisiert ist. • Kaution und Anzahlung: In der Regel wird beim Kauf einer Immobilie eine Kaution von 10–30% des Kaufpreises verlangt. Diese Kaution dient als Sicherheit, dass der Käufer den Kauf abschließt. • Eigentumsübertragung: Sobald der Kauf abgeschlossen ist, wird die Eigentumsurkunde auf den Käufer übertragen. Der Kaufprozess erfordert die Bezahlung der Grunderwerbssteuer und Registrierungsgebühren.
Was passiert, wenn der Verkäufer das Eigentum nicht wie vereinbart überträgt?
Wenn der Verkäufer das Eigentum nicht wie vereinbart überträgt, kann der Käufer rechtliche Schritte einleiten. In der Regel werden Vertragsstrafen oder ein Schadenersatzanspruch geltend gemacht. Es ist wichtig, dass alle Vereinbarungen und Zahlungen im Vertrag gut dokumentiert sind, um bei rechtlichen Auseinandersetzungen eine Grundlage zu haben.
Gibt es spezielle Anforderungen oder Einschränkungen für den Kauf von Immobilien in Hua Hin?
In Hua Hin gelten die gleichen allgemeinen Regeln wie in anderen Teilen Thailands: • Eigentumsrechte: Ausländer können bis zu 49% der Wohnungen in einem Condominium-Komplex besitzen. • Landbesitz: Ausländer können kein Land direkt kaufen, aber es gibt Möglichkeiten wie Pachtverträge oder der Erwerb von Eigentumswohnungen. • Beliebte Gebiete: Hua Hin ist besonders für seine Ferienimmobilien und Resort-Immobilien bekannt. Viele Käufer suchen nach Immobilien in der Nähe des Strandes, von Golfplätzen oder in luxuriösen Wohnanlagen.
Wie lange dauert es, eine Immobilie in Thailand zu kaufen?
Der Kauf einer Immobilie in Thailand dauert in der Regel zwischen 4 und 8 Wochen. Dies hängt von der Art der Immobilie, der Komplexität des Kaufs und den jeweiligen behördlichen Verfahren ab. Es gibt mehrere Schritte im Kaufprozess, darunter die Verhandlung des Preises, die rechtliche Prüfung des Titels, die Unterzeichnung des Kaufvertrags und die Zahlung von Steuern und Gebühren.
Wie funktioniert der Landbesitz?
Pachtvertrag: Sie pachten das Land für 30 Jahre und sind Eigentümer des darauf errichteten Hauses. Verträge über 3 Jahre müssen registriert werden. Thailändische Firma: Gründung einer „Limited Company“, wobei Ausländer maximal 49% der Anteile halten dürfen. Dies ist ein gängiger Weg, aber mit strengen Regeln verbunden.
Was muss ich beim Kauf beachten?
Vorschriften: Informieren Sie sich über die 49%-Ausländerquote bei Eigentumswohnungen. Verträge: Lassen Sie Verträge (Kaufvertrag, Pachtvertrag) auf Thai und Englisch prüfen. Der Kaufvertrag wird oft vom Verkäufer aufgesetzt. Geldtransfer: Der gesamte Kaufpreis muss in Fremdwährung aus dem Ausland transferiert werden.
Was ist ein „Presale“?
Vorteile: Kauf von Wohnungen vor oder während der Bauphase kann 20% oder mehr günstiger sein, mit nur 15% Anzahlung.
Was ist ein Nießbrauch (Usufruct)?
Recht: Gewährt das Recht, das Land einer anderen Person zu nutzen und zu verwalten (z.B. vermieten), oft lebenslang oder für eine feste Zeit.
Führt ein Immobilienkauf automatisch zu einem Visum?
Nein, der bloße Besitz einer Immobilie berechtigt nicht automatisch zu einem dauerhaften Aufenthalt. Für einen langfristigen Aufenthalt sind spezielle Visa erforderlich (z. B. Long-Term Resident (LTR) Visa oder das Thailand Privilege Visa).
Was ist beim Kauf von „Off-Plan“-Immobilien zu beachten?
Bei noch nicht fertiggestellten Projekten (Off-Plan) sind die Preise oft niedriger, aber das Risiko ist höher. Eine sorgfältige Prüfung (Due Diligence) des Bauträgers und der Baugenehmigungen durch einen Anwalt ist dringend empfohlen
Welche Arten von Immobilien kann ich kaufen?
Eigentumswohnungen (Condos): Der einfachste Weg, da Sie 100% Eigentum erwerben können, solange die 49%-Ausländerquote des Gebäudes eingehalten wird. Häuser auf gepachtetem Land: Bau eines Hauses auf einem Grundstück, das Sie langfristig pachten. 3. Welche Kosten und Steuern fallen an? Landregistrierungsgebühr: 2% des geschätzten Wertes. Bearbeitungsgebühr: 0,5% (höherer Wert von Schätzung/Preis). Spezifische Geschäftssteuer (SBT): 3,3% (bei Weiterverkauf innerhalb von 5 Jahren). Einkommensteuer (Withholding Tax): Abhängig von Wert und Besitzdauer. Kosten: Die Gebühren werden in der Regel beim Grundbuchamt geteilt, wobei oft der Verkäufer den Großteil trägt.
Können Ausländer in Thailand eine Eigentumswohnung kaufen?
Ja, Ausländer können in Thailand Eigentumswohnungen mit vollständigem Eigentumsrecht (Freehold) erwerben. Die thailändischen Gesetze (Condominium Act) erlauben dies, allerdings mit einer wichtigen Einschränkung: Der Gesamtanteil an ausländischem Eigentum in einem registrierten Wohngebäude darf 49 % der gesamten nutzbaren Fläche nicht überschreiten (die sogenannte „Foreign Quota“). Die restlichen 51 % müssen sich in thailändischem Besitz befinden.
Muss ich für den Kauf eines Condos in Thailand wohnhaft sein oder ein spezielles Visum haben?
Nein, es gibt keine Nationalitäts- oder Visabeschränkungen für den Kauf eines Condos, solange Sie sich legal in Thailand aufhalten dürfen. Der Besitz einer Immobilie allein berechtigt jedoch nicht automatisch zu einem dauerhaften Aufenthaltsrecht oder einem Visum, obwohl bestimmte Investitionen im Rahmen von speziellen Visa-Programmen (wie dem LTR-Visum) angerechnet werden können.
Wie muss ich die Kaufsumme bezahlen?
Die vollständige Kaufsumme muss aus dem Ausland in einer Fremdwährung nach Thailand überwiesen und dort in thailändische Baht gewechselt werden. Die thailändische Bank, die das Geld empfängt, stellt eine sogenannte Foreign Exchange Transaction Form (FETF) aus (früher Tor Tor 3 genannt), die als Nachweis für die Herkunft der Gelder dient. Dieses Dokument ist für die Eigentumsübertragung beim Grundbuchamt erforderlich.
Was ist der Unterschied zwischen Freehold und Leasehold?
Freehold (Eigentum): Sie sind der volle Eigentümer der Einheit, haben ein dauerhaftes, zeitlich unbegrenztes Eigentumsrecht (ähnlich wie in Deutschland) und können die Immobilie jederzeit verkaufen oder vererben. Dies unterliegt der 49%-Quote. Leasehold (Pachtrecht): Sie pachten die Immobilie für einen festgelegten Zeitraum, typischerweise für maximal 30 Jahre, mit der Möglichkeit der Verlängerung. Dies unterliegt keiner ausländischen Eigentumsquote, bietet aber weniger langfristige Sicherheit als Freehold.
Kann ich meine Eigentumswohnung vermieten?
Ja, Sie können Ihre Eigentumswohnung legal vermieten. Es gibt keine gesetzlichen Beschränkungen, die Ausländer daran hindern, Mieteinnahmen aus ihrem Condo zu erzielen. Bei kurzfristigen Vermietungen (unter 30 Tagen) müssen jedoch die Hotelgesetze beachtet werden.
Welche zusätzlichen Kosten und Gebühren fallen beim Kauf an?
Zusätzliche Kosten beinhalten typischerweise: Übertragungsgebühr (Transfer Fee): Normalerweise 2 % des Schätzwerts der Immobilie, oft zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Instandhaltungs-/Gemeinschaftsgebühren (Common Fees): Monatliche Gebühren basierend auf der Quadratmeterzahl für die Wartung der Gemeinschaftseinrichtungen (Pool, Fitnessstudio, Sicherheit, etc.), meist ein Jahr im Voraus fällig. Grunderwerbssteuer/Geschäftssteuer: Abhängig von der Haltedauer der Immobilie durch den Verkäufer.
Kann ich als Ausländer in Thailand mieten?
Ja, es gibt keine rechtlichen Beschränkungen für Ausländer, die in Thailand eine Wohnung, ein Haus oder eine Villa mieten möchten. Alles, was Sie benötigen, sind Ihr Reisepass und die Kaution.
Was ist der Unterschied zwischen Kurz- und Langzeitmiete?
Langzeitmieten sind in der Regel ab sechs Monaten aufwärts und oft günstiger, beinhalten aber seltener Möbel oder Haushaltsgegenstände. Kurzzeitmieten (weniger als sechs Monate) sind teurer, enthalten jedoch meist die Grundausstattung wie Handtücher und Küchengeschirr.
Ist Untervermietung erlaubt?
Das thailändische Gesetz verbietet die Untervermietung standardmäßig, es sei denn, der Mietvertrag enthält eine spezifische Klausel, die dies anders regelt.
Wie hoch sind die Mietpreise?
Die Preise variieren stark je nach Lage und Immobilientyp. Die durchschnittliche Monatsmiete für eine Wohnung in Thailand beträgt etwa 26.400 THB (Stand 2025), aber in Städten wie Bangkok oder Phuket sind die Preise oft höher. Einfache Studios können deutlich günstiger sein, während Luxusapartments oder Villen entsprechend mehr kosten.
Welche Nebenkosten fallen an?
Zusätzlich zur Miete müssen Sie Nebenkosten einplanen. Strom kann, besonders bei intensiver Nutzung von Klimaanlagen, eine erhebliche Position sein (ca.1000–2000 THB pro Monat), während Wasser oft sehr günstig ist (ca. 100–300 THB pro Monat).
Wie viel Kaution muss ich zahlen?
In der Regel wird eine Kaution in Höhe von ein bis zwei Monatsmieten verlangt.
Rückzahlung der Kaution
Vermieter dürfen keine Möbel oder Geräte als Entschädigung für unbezahlte Mieten oder Schäden einbehalten. Die Kaution kann jedoch gefährdet sein, wenn es zu Streitigkeiten kommt. Kaution ist oft ein Problem in Thailand.
Wie finde ich eine passende Immobilie?
Sie können einen Makler beauftragen, online auf Immobilienportalen suchen, die gewünschten Viertel zu Fuß erkunden oder Freunde um Empfehlungen bitten. In Thailand ist Facebook eine gute Quelle.
Worauf sollte ich bei der Vertragsunterzeichnung achten?
Stellen Sie sicher, dass Sie den Mietvertrag vollständig verstehen, bevor Sie unterschreiben. Es ist ratsam, einen Anwalt hinzuzuziehen, insbesondere bei Langzeitmieten, um rechtliche Sicherheit zu gewährleisten. Unterschreiben Sie nur Verträge in einer Sprache die Sie gut verstehen.
Vorsicht vor Betrug
Seien Sie vorsichtig bei Geldüberweisungen für Anzahlungen, besonders wenn der Vermieter keine nachvollziehbaren Daten bereitstellt. Ein Treuhänder (Anwalt) kann das Risiko minimieren. Vermeiden Sie Vorauszahlungen wenn möglich.
Kann ich ein Haus auf meinem Namen registrieren, wenn es auf fremdem Land steht?
Ja, durch den langfristigen Pachtvertrag und die Baugenehmigung, die auf Ihren Namen läuft, sind Sie rechtlicher Eigentümer des Hauses, auch wenn das Land verpachtet ist.
Müssen Ausländer in Thailand Grundsteuer zahlen?
In Thailand richtet sich die Pflicht zur Zahlung von Grundsteuer nach der Art des Steuersubjekts, nicht nach der Staatsangehörigkeit . Das bedeutet, dass sowohl thailändische Staatsangehörige als auch Ausländer den thailändischen Grundsteuergesetzen unterliegen. In Thailand ist das erste Haus steuerfrei.
Wie kann man die jährliche Grundsteuer in Thailand vermeiden?
Wenn Sie eine natürliche Person sind, die nur das Gebäude (auf gepachtetem Land) besitzt und es als Ihren Wohnsitz nutzt und Ihr Name am 1. Januar im Grundbuch eingetragen ist, gewähren die geltenden Bestimmungen eine Steuerbefreiung für die ersten 10 Millionen THB des geschätzten Wertes des Gebäudes.
Müssen Rentner in Thailand Steuern zahlen?
In Thailand erzielte Einkünfte während des Ruhestands unterliegen als einzige den thailändischen Steuern. Persönliche Einkünfte aus Renten, Zinsen oder anderen Einkommensquellen im Heimatland sind in Thailand hingegen steuerfrei. Dadurch genießen Sie in Thailand einen rundum steuerfreien Ruhestand.
Wie lange kann ich mich in Thailand aufhalten, ohne Steuern zu zahlen?
In Thailand gilt jeder, der sich mindestens 180 Tage im Jahr im Land aufhält, als Steuerinländer. Diese Grenze basiert auf den Einreise- und Ausreisedaten. Mit anderen Worten: Sobald Sie sich länger als sechs Monate in Thailand aufhalten, sind Sie offiziell Steuerinländer und steuerpflichtig.
Was ist ein Devisenbestätigungsschreiben?
Eine Devisenbestätigung (z.B. Thor Tor Sam TT3 oder Foreign Exchange Transaction form FET) ist ein offizielles Bankdokument, das von der empfangenden Bank ausgestellt wird, wenn Fremdwährung auf Ihr Bankkonto in Thailand eingeht. Sie müssen einen Foreign Exchange Confirmation Letter von Ihrer Bank anfordern, wenn Sie Geld nach Thailand überweisen, um eine Eigentumswohnung zu kaufen. Das Schreiben muss den Namen des Absenders, den Betrag in ausländischer Währung, den Wechselkurs und den Betrag in thailändischen Baht, die Adresse der Immobilie und den Hinweis enthalten, dass die Überweisung für den Kauf einer Immobilie bestimmt ist. Code 5.22.
Gibt es in Thailand Grundbücher / Eingentumsurkunden ?
Ja, sie werden Chanots genannt, „Nor Sor 4 Jot“, und sind das einzige Dokument, das man als Eigentumsurkunde bezeichnen kann, denn nur dieses Chanot bestätigt einen Landbesitz. Das Land wird akkurat vermessen, und die Grenzen werden unter Benutzung von GPS abgesteckt. Rechtsprozeduren sind nicht erforderlich, und das Land kann auch in kleinere Parzellen geteilt werden. In Gebieten, die nicht vermessen wurden, gelten andere Dokumente, die als Beweis vorgelegt werden müssen, wenn man es nutzen will. Diese Urkunden heißen „Nor Sor Sam (3)“ und „Nor Sor Sam (3) Kor“. Anders als bei den Besitzurkunden werden die Nor-Sor-Dokumente ausgestellt, damit der Besitzer das Land nutzen kann. Obwohl diese Urkunden keine Eigentümerrechte beweisen, werden sie bei Besitzerwechseln zur Registrierung anerkannt.
Meine Frau ist Thailänderin, darf Sie Land besitzen?
Vor dem Jahr 1998 verlor jede Thailänderin, die einen Ausländer heiratete, das Recht in Thailand Land zu kaufen. Sie konnte allerdings Land behalten, dass sie bereits vor der Heirat mit dem Ausländer besaß. Die seit 1999 geltende Regulierung des Innenministeriums besagt, dass thailändische Staatsangehörige, die mit Ausländern verheiratet sind, das Recht haben, Land zu kaufen, jedoch beweisen müssen, dass die finanziellen Mittel hierfür einzig ihr gehören und der ausländische Partner keine Rechte daraus ableiten kann. Normalerweise wird das erledigt, indem der ausländische Ehepartner eine Erklärung unterschreibt, dass das Geld beim thailändischen Teil schon vor der Eheschließung vorhanden war und er keinen Anspruch darauf erhebt.
Gemeinschaftsabgaben für Eigenturmswohnungen?
Die Servicegebühren sind in Thailand extrem niedrig, auch für die Instandhaltung der Gemeinschaftseinrichtungen in Gebäuden, wie Aufzüge, Pools und Korridore. Ein geringer Prozentsatz gelangt in einen Topf, aus dem alle größeren Reparaturen auch an der Außenfront bezahlt werden müssen. Man kann sagen, wenn Sie Ihr Condo einmal gekauft haben, kommen keine versteckten Kosten mehr auf Sie zu.