Kurz gesagt, Lease- oder Pachtverträge sind Verträge in Thailand und nicht gesetzlich geregelt. Von den Gerichten wird eine Höchstdauer von 30 Jahren akzeptiert.
Langer Text von https://www.thailandlawonline.com/thai-real-estate-law
Wenn es um die Miete oder Verpachtung von Immobilien in Thailand geht, haben Ausländer die gleichen Rechte wie thailändische Staatsangehörige. Das Mieten von unbeweglichem Vermögen (Grundstück, Haus, Eigentumswohnung) zu Wohnzwecken wird durch das Zivil- und Handelsgesetzbuch (Abschnitte 537 bis 571) geregelt und vom Obersten Gerichtshof Thailands näher spezifiziert. Ausländer dürfen nach thailändischem Recht Immobilien für bis zu 30 Jahre pachten. Unabhängig davon, ob es sich um die Anmietung einer Wohnung oder eines Grundstücks und/oder Hauses für Wohnzwecke durch Ausländer handelt, ist es nicht erforderlich, Fremdwährungen nach Thailand einzuführen, im Gegensatz zum Kauf einer Eigentumswohnung oder dem Leasing von Gewerbeimmobilien im Rahmen der „Miete von unbeweglichem Eigentum für Gewerbe und Industrie nach dem Ausländergesetz“.
Rechtlich lässt sich ein langfristiger Miet- oder Pachtvertrag nach thailändischem Recht am besten als vorausbezahlter Mietvertrag beschreiben. Leasing ist im thailändischen Zivil- und Handelsgesetzbuch unter dem Kapitel „Besondere Verträge“ aufgeführt, was bedeutet, dass es sich nicht um ein Immobilienrecht (Vermögenswert) oder ein echtes Pachtrecht handelt, sondern um ein persönliches Vertragsrecht, das in erster Linie mit dem Leasingnehmer verbunden ist. Leasing in Thailand ist kein Anlagevermögen. Ein Mietvertrag in Thailand kann vorzeitig gekündigt werden (Mietvertragsbruch), kann nicht verpfändet werden, ist nach dem Mietrechtsgesetz nicht automatisch vererbbar und der Mieter hat nur ein gesetzliches Recht zur Untervermietung und Abtretung der verbleibenden Restlaufzeit eines Mietvertrags, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Abtretung des Mietvertrags erfordert immer die Zusammenarbeit und Zustimmung des Eigentümers der Immobilie und die Registrierung beim Land Department (die nur vom thailändischen Eigentümer durchgeführt werden kann).