Erweiterte rechtliche Grundlagen für den Immobilienerwerb in Thailand

1. Erbschaftsregelungen für Ausländer

1.1 Vererbung von Immobilien

• Ausländer können Immobilien in Thailand vererben, jedoch gelten spezifische Regelungen:
  • Condominium (Freehold): Kann an ausländische Erben übertragen werden, solange der Ausländeranteil im Gebäude 49 % nicht überschreitet.
  • Pachtverträge (Leasehold): Pachtverträge sind übertragbar, wenn dies im Vertrag vorgesehen ist.

1.2 Einschränkungen beim Landbesitz

• Wenn ein thailändischer Ehepartner verstirbt, darf ein ausländischer Ehepartner das Land nicht behalten, sondern muss es innerhalb eines Jahres verkaufen oder an eine qualifizierte Person (z. B. Thai-Staatsbürger) übertragen.

1.3 Notwendige Dokumente für eine reibungslose Erbschaft

• Ein Testament, das nach thailändischem Recht verfasst wurde, ist entscheidend.
• Es sollte von einem Anwalt aufgesetzt und beim zuständigen Gericht hinterlegt werden.

2. Steuern und Gebühren

2.1 Steuern beim Kauf und Verkauf

• Transfersteuer: 2 % des registrierten Werts der Immobilie.
• Stempelsteuer: 0,5 % des Verkaufspreises (fällig, wenn keine spezielle Geschäftssteuer erhoben wird).
• Spezielle Geschäftssteuer: 3,3 % des Verkaufspreises (bei Besitz von weniger als fünf Jahren).
• Einkommenssteuer: Vom Verkäufer zu zahlen; basierend auf einer progressiven Skala oder pauschal auf den Grundstückswert.

2.2 Laufende Steuern

• Grundsteuer:
  • Neu eingeführt in 2020, abhängig von der Art der Nutzung:
    • Wohnnutzung: 0,02 %–0,1 % des geschätzten Werts.
    • Nicht genutztes Land: Höhere Sätze, um Spekulation zu verhindern.
  • Kleinere Grundstücke (unter einem bestimmten Wert) sind oft steuerfrei.

2.3 Steuerliche Vorteile für Ausländer

• Ausländer mit Pachtverträgen zahlen oft keine Grundsteuer.
• Steuerliche Vorteile bei Investitionsimmobilien können mit einem Steuerberater besprochen werden.

3. Besonderheiten bei Neubauten und Bauträgerverträgen

3.1 Kauf von Off-Plan-Immobilien (Neubauprojekten)

• Ausländer können Condominiums direkt vom Bauträger kaufen.
• Wichtig: Der Bauträger sollte über eine Lizenz verfügen, und das Projekt muss registriert sein.

3.2 Vertragsprüfung

• Sicherstellen, dass die Bauzeit und Übergabedetails im Vertrag klar geregelt sind.
• Rücktrittsklauseln und Entschädigungsregelungen für Verzögerungen prüfen.

3.3 Garantien und Mängelhaftung

• Bei Neubauten gelten oft Garantiezeiten (1 Jahr für kleine Mängel, 5 Jahre für größere bauliche Schäden).
• Es ist ratsam, alle Garantien schriftlich zu dokumentieren.

4. Visa- und Aufenthaltsstatus

4.1 Welche Visa sind für Immobilieneigentümer relevant?

• Touristenvisum:
  • Kurzaufenthalte bis zu 90 Tagen; keine dauerhafte Lösung.
• Retirement Visa (Non-Immigrant O-A):
  • Für Käufer über 50 Jahre. Voraussetzungen: Mindesteinkommen oder Guthaben.
• Elite Visa:
  • Langfristiges Aufenthaltsvisum (5 bis 20 Jahre) gegen eine einmalige Gebühr.
  • Ideal für wohlhabende Käufer, die keine dauerhafte Arbeitserlaubnis benötigen.

4.2 Zusammenhang zwischen Visum und Immobilienbesitz

• Ein Immobilienkauf allein gewährt kein Aufenthaltsrecht in Thailand.
• Langfristige Visa können separat beantragt werden, jedoch gibt es keine direkte Verbindung zwischen Immobilieneigentum und Visaerleichterungen.

5. Vertragsgestaltung und rechtliche Beratung

5.1 Warum ist ein Anwalt unverzichtbar?

• Anwälte in Thailand sind notwendig, um:
  • Verträge rechtssicher zu gestalten.
  • Die Eigentumsurkunde (Chanote) auf Belastungen oder Pfandrechte zu prüfen.
  • Die Registrierung des Kaufs beim Land Department durchzuführen.

5.2 Checkliste für rechtliche Absicherung

1. Unabhängigen Anwalt beauftragen (keinen vom Verkäufer empfohlenen).
2. Sicherstellen, dass alle Dokumente ins Englische übersetzt sind.
3. Prüfung des Grundstücks auf bestehende Schulden oder Konflikte.

6. Fazit

Der rechtliche Rahmen für den Immobilienkauf in Thailand ist komplex, aber mit der richtigen Planung und Unterstützung durch Fachleute kann der Erwerb sicher und erfolgreich gestaltet.