Rechtliche Grundlagen für den Immobilienerwerb in Thailand

1. Warum dürfen Ausländer kein Land besitzen?

In Thailand ist Land ein wertvolles Gut, und die Regierung möchte sicherstellen, dass es in erster Linie in thailändischem Besitz bleibt. Dieses Prinzip ist in der Verfassung verankert und gilt auch für Ausländer. Während der direkte Besitz von Land verboten ist, gibt es verschiedene legale Alternativen für ausländische Käufer.

2. Eigentumsoptionen für Ausländer

2.1 Eigentum an Condominiums (Freehold)

• Regel: Ausländer dürfen bis zu 49 % der Gesamtfläche eines Wohngebäudes in direktem Eigentum (Freehold) besitzen.
• Voraussetzungen:
  • Der Kaufpreis muss aus dem Ausland überwiesen werden.
  • Ein Foreign Exchange Transaction (FET) Formular ist bei Beträgen über 50.000 USD erforderlich.
• Vorteile:
  • Einfacher Besitz ohne rechtliche Fallstricke.
  • Volle Eigentumsrechte über die Wohnung.
• Nachteile: Keine Möglichkeit, Land oder Häuser direkt zu besitzen.

2.2 Langfristige Pachtverträge (Leasehold)

• Regel: Ausländer können Land oder Immobilien für bis zu 30 Jahre pachten.
  • Die Pacht kann um weitere 30 Jahre verlängert werden, jedoch ist dies nicht garantiert.
• Voraussetzungen:
  • Vertrag muss beim Land Department registriert werden.
  • Der Vertrag sollte klare Regelungen zur Verlängerung und Übertragbarkeit enthalten.
• Vorteile:
  • Rechtssichere Nutzung des Landes für einen langen Zeitraum.
  • Häufig kostengünstiger als der Kauf einer Eigentumswohnung.
• Nachteile:
  • Kein dauerhaftes Eigentum.
  • Abhängig von der Bereitschaft des Verpächters zur Verlängerung.

2.3 Kauf über eine thailändische Firma

• Regel: Eine thailändische Firma kann Land und Immobilien besitzen.
  • Die Firma muss zu mindestens 51 % in thailändischem Besitz sein.
• Ablauf:
  • Gründung einer Firma mit mehreren thailändischen Anteilseignern.
  • Der Ausländer kann bis zu 49 % der Anteile besitzen.
• Vorsicht:
  • Die Verwendung von „Nominee“-Gesellschaftern (Strohpersonen) ist illegal und kann rechtliche Konsequenzen haben.
  • Regelmäßige Überprüfungen durch Behörden können erfolgen.
• Vorteile:
  • Direkter Besitz von Land und Immobilien durch die Firma möglich.
• Nachteile:
  • Komplexer rechtlicher und administrativer Aufwand.
  • Laufende Kosten für die Firmenverwaltung.

2.4 Kauf über einen thailändischen Ehepartner

• Regel: Ein thailändischer Staatsbürger kann Land und Immobilien besitzen, auch wenn er mit einem Ausländer verheiratet ist.
• Voraussetzungen:
  • Der Ausländer muss schriftlich bestätigen, dass das Land ausschließlich Eigentum des Ehepartners ist.
  • Im Falle einer Scheidung hat der Ausländer keinen Anspruch auf das Land.
• Vorteile:
  • Einfache Abwicklung des Kaufs.
• Nachteile:
  • Kein Mitspracherecht beim Landbesitz.
  • Risiko bei Eheproblemen oder Scheidung.

Tabelle: Eigentumsmöglichkeiten für Ausländer

Art der Immobilie	Möglicher Kauf durch Ausländer	Bemerkungen
Eigentumswohnungen (Condominiums)	Ja, bis zu 49% der gesamten Wohnfläche im Gebäude	Nur 49% der Gesamtfläche eines Gebäudes dürfen von Ausländern gekauft werden.
Einzelnes Land	Nein	Ausländer dürfen kein Land direkt besitzen. Es gibt jedoch Alternativen.
Land durch thailändische Firma	Ja, aber die Firma muss zu mindestens 51% thailändischen Besitzern gehören	Diese Struktur ist komplex und erfordert rechtliche Beratung.
Pachtverträge	Ja, für Land und Gebäude bis zu 99 Jahre	Kann eine langfristige Lösung sein, wenn direkter Landbesitz nicht möglich ist.

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3. Der Kaufprozess und Vertragsgestaltung

3.1 Schritte beim Kauf einer Immobilie

1. Prüfung der Eigentumsurkunde (Chanote):
   • Sicherstellen, dass das Land eine klare und übertragbare Urkunde hat.
2. Vertragliche Vereinbarungen:
   • Detaillierter Kaufvertrag mit Zahlungs- und Übergabebedingungen.
3. Registrierung beim Land Department:
   • Offizielle Übertragung des Besitzes oder der Pacht.
4. Zahlung von Steuern und Gebühren:
   • Transfersteuer, Stempelsteuer oder spezielle Geschäftssteuer.

3.2 Wichtige Vertragsklauseln

• Verlängerungsoptionen für Pachtverträge.
• Garantien für bauliche Mängel (bei Neubauten).
• Regelungen zur Rückerstattung bei Nichterfüllung des Vertrags.

4. Häufige Risiken und wie man sie vermeidet

• Unklare Eigentumsrechte: Immer die Chanote-Urkunde prüfen lassen.
• Versteckte Kosten: Alle Gebühren und Steuern vorab kalkulieren.
• Unseriöse Makler oder Verkäufer: Nur mit registrierten Maklern und Anwälten zusammenarbeiten.
• Sprachbarrieren: Ein professioneller Übersetzer oder Anwalt ist unerlässlich.

5. Fazit

Der Immobilienkauf in Thailand bietet viele Möglichkeiten, ist jedoch mit rechtlichen Herausforderungen verbunden. Eine sorgfältige Planung, professionelle Beratung und die Wahl der richtigen Eigentumsstruktur sind entscheidend, um langfristig sicher und zufrieden zu sein.

Tabelle: Unterschiedliche Vertragsarten für Immobilienkäufe in Thailand

Vertragsart	Bedingungen	Vorteile	Nachteile
Kauf eines Condominiums	Bis zu 49% Ausländeranteil im Gebäude	Einfacher Kaufprozess für Ausländer.	Eingeschränkter Marktanteil in größeren Gebäuden.
Pachtvertrag	Land oder Gebäude, bis zu 99 Jahre	Langfristiger Zugang zu Land und Immobilien möglich.	Kein vollständiges Eigentum.
Land über thailändische Firma	51% thailändische Beteiligung erforderlich	Ermöglicht Landbesitz durch Gründung einer Firma.	Rechtlich komplex, erfordert laufende Verwaltung der Firma.