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Immobilienkauf in Thailand für Ausländer: Rechtliche Grundlagen, Eigentumsformen und Risiken

vonWolfgang Marquardt

Der Kauf einer Immobilie in Thailand ist für Ausländer grundsätzlich möglich – aber nicht jede Immobilie kann auf dieselbe Weise erworben werden.

Während eine Eigentumswohnung unter bestimmten Voraussetzungen direkt als persönliches Eigentum erworben werden kann, ist der direkte Erwerb von Grundstücken durch Ausländer grundsätzlich stark eingeschränkt. Deshalb ist es entscheidend, bereits vor dem Kauf zu klären, welche Eigentums- oder Nutzungsstruktur zur eigenen Situation passt.

Dieser Leitfaden fasst die wichtigsten rechtlichen Grundlagen für Ausländer zusammen und zeigt, worauf Käufer bei Condominiums, Häusern, Grundstücken, Leasehold-Modellen, thailändischen Gesellschaften und beim Kauf über einen thailändischen Ehepartner achten sollten.

Wichtiger Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung in Thailand. Die konkrete rechtliche Situation hängt unter anderem von der Immobilie, den Eigentumsverhältnissen, dem Vertrag und der persönlichen Situation des Käufers ab.

1. Die wichtigste Frage: Was darf ein Ausländer in Thailand besitzen?

Für ausländische Käufer ist zunächst zwischen Grundstück, Gebäude und Condominium-Eigentum zu unterscheiden.

Der entscheidende Punkt lautet:

Ein Ausländer kann in Thailand nicht einfach ein Grundstück wie in Deutschland oder Österreich im eigenen Namen kaufen.

Das thailändische Recht sieht für den Landbesitz von Ausländern erhebliche Einschränkungen vor. Es gibt allerdings gesetzlich vorgesehene Ausnahmen und verschiedene rechtliche Modelle, mit denen Ausländer Immobilien langfristig nutzen oder bestimmte Immobilien direkt besitzen können.

Zu den wichtigsten Möglichkeiten gehören:

  • Freehold-Eigentum an einem Condominium
  • langfristige Pacht (Leasehold)
  • Eigentum an einem Gebäude bei getrenntem Grundstückseigentum
  • bestimmte gesetzlich zulässige Strukturen über thailändische Gesellschaften
  • Erwerb von Land durch einen thailändischen Ehepartner
  • eine besondere, sehr eingeschränkte Möglichkeit des direkten Landerwerbs nach Section 96 bis des Land Code

Welche Lösung sinnvoll ist, hängt vor allem davon ab, ob die Immobilie selbst genutzt, vermietet, als Kapitalanlage gehalten oder langfristig an die Familie übertragen werden soll.

2. Eigentumswohnung: Für viele Ausländer die einfachste Freehold-Lösung

Eine der klarsten Möglichkeiten für Ausländer ist der Kauf einer Condominium Unit im Freehold-Eigentum.

Nach dem Condominium Act können Ausländer beziehungsweise als ausländisch eingestufte juristische Personen Eigentum an Condominium-Einheiten erwerben. Allerdings darf der von Ausländern gehaltene Anteil an der gesamten Fläche des Condominium-Gebäudes grundsätzlich 49 % nicht überschreiten. Das Department of Lands bestätigt diese Grenze ausdrücklich.

Was bedeutet das praktisch?

Ein Ausländer kann beispielsweise eine Wohnung in einem Condominium direkt auf seinen eigenen Namen kaufen.

Dabei besitzt er nicht lediglich ein Nutzungsrecht, sondern die betreffende Einheit als registriertes Eigentum.

Zusätzlich besteht ein Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum des Gebäudes, beispielsweise an:

  • Grundstück
  • Gemeinschaftsflächen
  • Pool
  • Fitnessbereich
  • Aufzügen
  • Zufahrten
  • sonstigen gemeinschaftlichen Einrichtungen

Wichtig: Die 49-%-Grenze bezieht sich auf die Fläche

Es handelt sich nicht einfach um die Aussage:

„49 % der Wohnungen dürfen Ausländern gehören.“

Entscheidend ist vielmehr die gesetzlich relevante Gesamtfläche der Einheiten.

Deshalb sollte vor dem Kauf unbedingt geprüft werden, ob die betreffende Einheit tatsächlich noch innerhalb der zulässigen ausländischen Quote liegt. Das Department of Lands verlangt bei einer Übertragung unter anderem eine entsprechende Bestätigung der Condominium-Juristic-Person.

Fazit zum Condo-Freehold

Für einen Ausländer, der möglichst unkompliziert echtes Immobilieneigentum erwerben möchte, ist ein Freehold-Condominium häufig die rechtlich klarste Variante.

3. Leasehold: Langfristige Nutzung statt Eigentum

Eine zweite wichtige Möglichkeit ist die langfristige Pacht bzw. das Leasehold.

Hierbei erwirbt der Ausländer nicht das Grundstück, sondern ein vertraglich und gegebenenfalls registriertes Nutzungsrecht.

Nach Section 540 des thailändischen Civil and Commercial Code darf ein Miet- bzw. Pachtvertrag über unbewegliches Vermögen grundsätzlich nicht länger als 30 Jahre laufen. Eine weitere Laufzeit kann vereinbart beziehungsweise später erneuert werden, aber auch die Verlängerung darf grundsätzlich nicht mehr als 30 Jahre umfassen.

Vorsicht bei „30 + 30 + 30 Jahren“

Dieser Punkt wird beim Verkauf von Immobilien in Thailand häufig missverständlich dargestellt.

Eine Vertragsformulierung wie:

„30 Jahre + 30 Jahre + 30 Jahre garantiert“

bedeutet nicht automatisch, dass der Käufer bereits heute ein rechtlich gleichwertiges 90-jähriges Eigentums- oder Nutzungsrecht besitzt.

Die erste registrierte Laufzeit und zukünftige Verlängerungen müssen rechtlich voneinander unterschieden werden.

Auch die thailändische Rechtsprechung zeigt, dass Konstruktionen, die wirtschaftlich darauf hinauslaufen sollen, die gesetzliche Begrenzung zu umgehen, problematisch sein können.

Was sollte in einem Leasehold-Vertrag geregelt sein?

Unter anderem:

  • genaue Laufzeit
  • Höhe und Zahlungsweise der Pacht
  • Übertragbarkeit
  • Vererbung
  • Untervermietung
  • Rechte am Gebäude
  • Instandhaltung
  • Rückgabe der Immobilie
  • mögliche Verlängerungsmechanismen
  • Folgen bei Verkauf des Grundstücks
  • Folgen bei Tod des Mieters
  • Kündigungsrechte

Bei einer Laufzeit von mehr als drei Jahren ist außerdem die gesetzlich erforderliche Registrierung relevant. Section 538 sieht hierfür eine Registrierung vor, damit der Vertrag über die ersten drei Jahre hinaus durchsetzbar ist.

4. Haus und Grundstück sind rechtlich nicht dasselbe

Ein häufiger Denkfehler beim Immobilienkauf in Thailand besteht darin, „Haus“ und „Grundstück“ als eine untrennbare Einheit zu betrachten.

Rechtlich können die Eigentumsverhältnisse jedoch unterschiedlich gestaltet werden.

Beispielsweise kann:

  • das Grundstück einem thailändischen Eigentümer gehören,
  • während ein Ausländer bestimmte Rechte am Gebäude besitzt,
  • und zusätzlich ein langfristiger Leasehold-Vertrag bestehen.

Welche Konstruktion im Einzelfall sinnvoll ist, hängt von der Immobilie und dem gewünschten Nutzungsmodell ab.

Gerade bei Villen und Häusern sollte deshalb vor Vertragsunterzeichnung geklärt werden:

Wer besitzt das Grundstück?

Wer besitzt das Gebäude?

Welches Recht hat der Ausländer an Grundstück und Gebäude?

Wie lange besteht dieses Recht?

Was passiert bei Verkauf, Tod oder Beendigung des Vertrages?

5. Kauf über eine thailändische Gesellschaft

Eine weitere häufig diskutierte Möglichkeit ist der Erwerb einer Immobilie über eine thailändische Gesellschaft.

Hier ist jedoch besondere Vorsicht erforderlich.

Es ist nicht ausreichend, einfach eine Gesellschaft zu gründen und formal thailändische Anteilseigner einzusetzen, damit ein Ausländer faktisch das Grundstück kontrollieren kann.

Die Verwendung von sogenannten Nominee Shareholders, also Strohleuten, ist rechtlich problematisch und ausdrücklich untersagt. Die thailändischen Behörden gehen gegen solche Konstruktionen vor. Das Department of Lands veröffentlicht hierzu eigene Maßnahmen gegen die Umgehung der Regeln durch Nominees.

Eine Gesellschaft ist deshalb kein einfacher „Trick“, um das Landverbot zu umgehen.

Eine Gesellschaftsstruktur sollte nur eingesetzt werden, wenn sie wirtschaftlich und rechtlich tatsächlich begründet ist und die thailändischen Anteilseigner sowie die Geschäftstätigkeit den gesetzlichen Anforderungen entsprechen.

Vor einer solchen Konstruktion ist eine individuelle Prüfung durch einen qualifizierten thailändischen Rechtsberater besonders wichtig.

6. Grundstückskauf über einen thailändischen Ehepartner

Ist der Käufer mit einem thailändischen Staatsbürger verheiratet, kann der thailändische Ehepartner grundsätzlich Land erwerben.

Dabei ist jedoch wichtig:

Das Grundstück wird dadurch nicht zum Eigentum des ausländischen Ehepartners.

Das Department of Lands sieht für den Erwerb von Land durch einen Thai mit ausländischem Ehepartner ausdrücklich vor, dass der ausländische Ehepartner bestätigen muss, dass die für den Grundstückskauf verwendeten Mittel persönliches bzw. separates Vermögen des thailändischen Ehepartners sind.

Das bedeutet in der Praxis:

Der ausländische Ehepartner sollte nicht davon ausgehen, dass er durch die Finanzierung des Grundstücks automatisch Eigentumsrechte am Land erhält.

Deshalb sollte vor einem solchen Kauf besonders sorgfältig geprüft werden:

  • Wem gehört das Grundstück?
  • Wem gehört das Gebäude?
  • Wer finanziert den Kauf?
  • Welche Nutzungsrechte besitzt der ausländische Ehepartner?
  • Gibt es einen Leasehold?
  • Ist ein Usufruct sinnvoll?
  • Was passiert im Falle einer Scheidung?
  • Was passiert im Todesfall?

Hier kann eine individuell gestaltete rechtliche Struktur wesentlich wichtiger sein als die bloße Eintragung des Grundstücks.

7. Kann ein Ausländer doch direkt Land kaufen?

Ja – aber nur unter besonderen gesetzlichen Voraussetzungen.

Section 96 bis des Land Code sieht eine sehr eingeschränkte Möglichkeit für Ausländer vor, Land für Wohnzwecke zu erwerben.

Nach den Informationen des Department of Lands muss unter anderem eine Investition von mindestens 40 Millionen Baht eingebracht werden. Die betreffende Grundstücksfläche darf grundsätzlich nicht mehr als ein Rai betragen und es ist eine Genehmigung des Innenministeriums erforderlich. Zusätzlich gelten weitere gesetzliche Bedingungen hinsichtlich Art und Dauer der Investition sowie des Standorts.

Für den normalen privaten Immobilienkäufer ist diese Möglichkeit daher in der Regel keine praktische Standardlösung.

8. Erbschaft: Was passiert mit einer Immobilie nach dem Tod?

Die Nachlassplanung sollte bereits beim Immobilienkauf berücksichtigt werden.

Bei einem Freehold-Condominium kann eine Immobilie grundsätzlich Bestandteil des Nachlasses sein. Für die Übertragung auf einen ausländischen Erben müssen allerdings die gesetzlichen Voraussetzungen weiterhin erfüllt sein – insbesondere darf die ausländische Eigentumsquote des Condominium-Gebäudes nicht überschritten werden.

Bei Leasehold ist dagegen entscheidend, was im konkreten Vertrag zur Übertragung und Vererbung geregelt ist.

Besonders kompliziert kann die Situation werden, wenn ein ausländischer Ehepartner indirekt mit einem Grundstück verbunden ist, das auf den Namen des thailändischen Ehepartners eingetragen wurde.

Deshalb sollte ein Immobilienkauf möglichst mit einer Nachlassplanung und einem geeigneten Testament verbunden werden.

Ein Testament sollte nicht einfach aus dem Internet übernommen werden. Bei größeren Vermögenswerten ist eine Prüfung nach thailändischem Recht sinnvoll.

9. Due Diligence: Die wichtigste Prüfung vor dem Kauf

Die größte Gefahr beim Immobilienkauf in Thailand liegt häufig nicht darin, dass der Käufer keine Immobilie erwerben darf.

Das größere Risiko besteht darin, eine Immobilie mit ungeklärten Eigentums-, Vertrags- oder Belastungsverhältnissen zu kaufen.

Vor der Zahlung einer größeren Anzahlung sollte deshalb eine umfassende Prüfung erfolgen.

Wichtige Unterlagen und Punkte

Chanote bzw. Eigentumsnachweis

Die Eigentumsurkunde sollte auf:

  • Eigentümer
  • Grundstücksgröße
  • Lage
  • Belastungen
  • eingetragene Rechte
  • Hypotheken
  • sonstige Vermerke

geprüft werden.

Bestehende Belastungen

Es sollte geklärt werden, ob beispielsweise:

  • Hypotheken
  • Pfandrechte
  • Nutzungsrechte
  • Dienstbarkeiten
  • bestehende Pachtverträge
  • Streitigkeiten

eingetragen oder bekannt sind.

Baugenehmigungen

Bei Häusern und Villen sollte außerdem geprüft werden, ob Gebäude und tatsächliche Nutzung mit den erforderlichen Genehmigungen übereinstimmen.

Condominium

Bei einer Eigentumswohnung sollten zusätzlich unter anderem geprüft werden:

  • Freehold oder Leasehold
  • ausländische Quote
  • Eigentumsnachweis
  • offene Common Fees
  • Hausordnung
  • bestehende Belastungen
  • Zustand und Verpflichtungen gegenüber der Condominium Juristic Person

10. Der Kaufvertrag

Ein Kaufvertrag sollte nicht nur den Kaufpreis enthalten.

Er sollte möglichst eindeutig regeln:

  • Kaufpreis
  • Zahlungsplan
  • Anzahlung
  • Bedingungen für die Eigentumsübertragung
  • Übergabetermin
  • Zustand der Immobilie
  • Inventar
  • bestehende Mietverhältnisse
  • Kostenverteilung
  • Steuern und Gebühren
  • Folgen einer Vertragsverletzung
  • Rückzahlung der Anzahlung
  • Voraussetzungen für den Rücktritt
  • Umgang mit bestehenden Belastungen

Bei einem Neubau kommen weitere Punkte hinzu:

  • Fertigstellungstermin
  • Übergabetermin
  • Bauqualität
  • Änderungen gegenüber den Verkaufsunterlagen
  • Mängel
  • Nachbesserung
  • Verzögerungen
  • Vertragsstrafen bzw. Entschädigungsregelungen

11. Neubau und Off-Plan-Kauf

Ein Kauf direkt vom Bauträger kann attraktiv sein, birgt aber andere Risiken als der Kauf einer bereits bestehenden Immobilie.

Bei einem Off-Plan-Projekt sollte unter anderem geprüft werden:

  • Wer ist der Bauträger?
  • Wem gehört das Grundstück?
  • Ist das Projekt ordnungsgemäß genehmigt?
  • Welche Genehmigungen liegen vor?
  • Wie wird die Fertigstellung abgesichert?
  • Was passiert bei Verzögerungen?
  • Welche Ausstattung ist tatsächlich Vertragsbestandteil?
  • Welche Garantien gelten?
  • Welche laufenden Kosten entstehen?

Besonders wichtig ist, dass Verkaufsbroschüre, Grundriss und mündliche Zusagen nicht automatisch dieselbe rechtliche Bedeutung haben wie die vertraglich vereinbarten Leistungen.

Was im Vertrag nicht eindeutig geregelt ist, kann später schwer durchsetzbar sein.

12. Steuern und Gebühren beim Immobilienkauf

Beim Eigentumsübergang können verschiedene Kosten anfallen.

Dazu gehören je nach Art der Transaktion unter anderem:

  • Transfer Fee
  • Specific Business Tax
  • Stamp Duty
  • Withholding Tax
  • gegebenenfalls weitere Abgaben

Die genaue Belastung hängt unter anderem davon ab, wer verkauft, wer kauft, wie lange die Immobilie gehalten wurde, welche Immobilie übertragen wird und welcher Wert zugrunde gelegt wird.

Deshalb sollte man nicht mit einer pauschalen Prozentzahl für jeden Immobilienkauf rechnen.

Auch die thailändische Revenue Department unterscheidet beispielsweise zwischen Stamp Duty und Specific Business Tax.

Wichtig: Die Kostenverteilung zwischen Käufer und Verkäufer sollte bereits im Kaufvertrag eindeutig geregelt werden.

13. Immobilieneigentum bedeutet nicht automatisch Aufenthaltsrecht

Ein weiterer verbreiteter Irrtum lautet:

„Wenn ich in Thailand eine Immobilie kaufe, bekomme ich dadurch ein Aufenthaltsrecht.“

Das ist grundsätzlich nicht der Fall.

Eigentum an einem Condominium, ein Leasehold oder der Besitz einer anderen Immobilie verleiht nicht automatisch ein dauerhaftes Aufenthaltsrecht.

Immobilienkauf und Aufenthaltsrecht sind daher zwei getrennte rechtliche Themen.

Wer dauerhaft in Thailand leben möchte, sollte zusätzlich prüfen, welches Aufenthalts- bzw. Visamodell zur persönlichen Situation passt.

14. Warum ein unabhängiger Anwalt wichtig ist

Ein Immobilienmakler kann den Kauf begleiten.

Er ersetzt jedoch nicht automatisch eine unabhängige rechtliche Prüfung.

Gerade bei einem Immobilienkauf in Thailand sollte der Käufer darauf achten, dass sein rechtlicher Berater tatsächlich seine Interessen vertritt.

Besonders wichtig ist eine unabhängige Prüfung bei:

  • Grundstückskäufen
  • Villen
  • Leasehold-Verträgen
  • Gesellschaftsstrukturen
  • Käufen über Ehepartner
  • größeren Neubauprojekten
  • komplizierten Eigentumsverhältnissen
  • Nachlassplanung

Der Anwalt sollte insbesondere die Eigentumsurkunden, Belastungen und Vertragsbedingungen prüfen und den Käufer über die konkrete rechtliche Struktur informieren.

15. Die häufigsten Fehler ausländischer Käufer

Fehler 1: „Mein Makler hat gesagt, das ist legal.“

Eine mündliche Aussage ist keine rechtliche Prüfung.

Fehler 2: „30 + 30 + 30 Jahre bedeutet 90 Jahre Eigentum.“

Nein. Leasehold und Eigentum sind rechtlich unterschiedliche Dinge.

Fehler 3: „Ich habe das Geld bezahlt, also gehört mir das Land.“

Die Finanzierung eines Grundstücks bedeutet nicht automatisch Eigentum.

Fehler 4: „Eine Thai Company löst das Problem.“

Eine Gesellschaft kann eine legitime Struktur sein, aber eine Gesellschaft mit Strohleuten ist keine sichere Umgehungslösung. Nominee-Strukturen werden von den Behörden ausdrücklich bekämpft.

Fehler 5: „Der Vertrag ist Standard, den muss ich nicht prüfen.“

Gerade bei Immobilienverträgen können kleine Formulierungen erhebliche finanzielle Folgen haben.

Fehler 6: „Der Kaufpreis ist das einzige Budget.“

Zusätzlich können Steuern, Transferkosten, Rechtsberatung, Renovierungen, Möblierung, Hausverwaltung und laufende Kosten entstehen.

16. Welche Eigentumsform ist die richtige?

Eine pauschale Antwort gibt es nicht.

SituationHäufig passende Struktur
Eigentumswohnung als langfristiger persönlicher BesitzCondo Freehold
Villa mit Grundstückhäufig Leasehold bzw. individuelle Struktur
Haus auf Grundstück des thailändischen PartnersThai-Eigentum + individuell abgesicherte Nutzungsrechte
Geschäftlich genutzte Immobilieindividuelle Gesellschafts-/Betriebsstruktur
Kapitalanlageabhängig von Objekt, Nutzung und Steuerstruktur
möglichst einfaches Eigentum für einen Ausländerhäufig Condo Freehold
langfristige Nutzung eines HausesLeasehold bzw. andere rechtlich geprüfte Nutzungsrechte

Diese Tabelle ist nur eine erste Orientierung. Die wirtschaftlich und rechtlich beste Lösung hängt immer vom konkreten Objekt und vom Käufer ab.

17. Checkliste vor dem Kauf

Vor einer verbindlichen Unterschrift sollten Käufer mindestens folgende Punkte klären:

  • Welche Eigentumsform ist vorgesehen?
  • Wer wird offiziell Eigentümer?
  • Wer besitzt das Grundstück?
  • Wer besitzt das Gebäude?
  • Ist die Eigentumsurkunde geprüft worden?
  • Gibt es Hypotheken oder andere Belastungen?
  • Gibt es offene Gebühren?
  • Ist bei einem Condo die ausländische Quote verfügbar?
  • Ist der Kaufvertrag unabhängig geprüft worden?
  • Sind alle Zahlungsbedingungen eindeutig?
  • Sind Steuern und Gebühren geklärt?
  • Ist die Übertragung beim Land Department vorgesehen?
  • Sind bei einem Leasehold Laufzeit und Registrierung geklärt?
  • Ist geregelt, was bei Verkauf oder Tod passiert?
  • Ist die Immobilie baurechtlich geprüft?
  • Sind bei einem Neubau Fertigstellung und Mängelregelungen eindeutig?
  • Wurde die Nachlassplanung berücksichtigt?

18. Fazit: Nicht die Immobilie zuerst kaufen – sondern die Eigentumsstruktur verstehen

Ein Immobilienkauf in Thailand kann für Ausländer sicher und sinnvoll sein.

Der entscheidende Unterschied zu vielen europäischen Immobilienmärkten besteht jedoch darin, dass die gewünschte Immobilie nicht automatisch die gewünschte Eigentumsform ermöglicht.

Bei einer Eigentumswohnung kann Freehold-Eigentum eine sehr klare Lösung sein. Bei einem Haus mit Grundstück müssen dagegen Grundstück, Gebäude und Nutzungsrechte getrennt betrachtet werden.

Leasehold kann eine gute langfristige Lösung sein, ist aber kein Eigentum und sollte insbesondere hinsichtlich Laufzeit, Registrierung, Übertragbarkeit und Verlängerung sorgfältig geprüft werden.

Auch der Kauf über einen thailändischen Ehepartner oder eine thailändische Gesellschaft sollte nicht als einfache Formalität verstanden werden.

Die wichtigste Regel lautet deshalb:

Erst die rechtliche Struktur klären, dann den Kaufvertrag unterschreiben und erst danach das Geld transferieren.

Wer die Eigentumsverhältnisse, Vertragsbedingungen, Belastungen und langfristigen Konsequenzen vor dem Kauf sorgfältig prüfen lässt, kann viele der typischen Risiken eines Immobilienkaufs in Thailand vermeiden.

Für Käufer, die eine Immobilie in Hua Hin, Cha-Am oder einer anderen Region Thailands erwerben möchten, ist eine individuelle Prüfung der konkreten Immobilie daher wesentlich sinnvoller als die Orientierung an allgemeinen Aussagen wie „Ausländer dürfen 49 % besitzen“ oder „30 + 30 Jahre sind garantiert“.

HinProperty unterstützt Käufer bei der Suche und beim Immobilienkauf in Thailand und kann bei Bedarf auf die jeweils erforderliche rechtliche Prüfung durch unabhängige Fachleute hinweisen.

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