Kauf einer Villa in Hua Hin von einem Thai/Deutschen Ehepaar mit der Möglichkeit im Notfall es wieder zu verkaufen. Vergleich zweier Empfehlungen.
Empfehlungen von zwei Thai Anwaltskanzleien zu der Frage:
Kauf einer Villa in Hua Hin von einem Thai/Deutschen Ehepaar mit der Möglichkeit im Notfall es wieder zu verkaufen.
Empfehlung der Kanzlei 1:
Man muss zwischen dem Eigentum am Grundstück und der Absicherung des deutschen Ehepartners unterscheiden.
Ein ausländischer Ehepartner kann grundsätzlich nicht einfach Miteigentümer des thailändischen Grundstücks werden. Ein Thai, der mit einem Ausländer verheiratet ist, kann Land erwerben; dabei verlangt das Land Office regelmäßig eine Erklärung, dass die Mittel für den Landkauf persönliches Vermögen des thailändischen Ehepartners sind.
Rangfolge:
| Modell | Sicherheit für deutschen Ehepartner | Wiederverkauf | Erbschaft | Einschätzung |
| Thai-Ehepartner besitzt Land + deutscher Ehepartner erhält eingetragenes Recht | ⭐⭐⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐⭐⭐ | Sehr interessant |
| Sap-Ing-Sith auf den deutschen Ehepartner | ⭐⭐⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐⭐⭐ | Sehr interessant, wenn verfügbar |
| Lease 30 Jahre + zusätzliche Absicherung | ⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐ | ⭐⭐–⭐⭐⭐ | Gut, aber nicht optimal |
| Nur Thai-Ehepartner als Eigentümer | ⭐⭐ | ⭐⭐⭐⭐ | ⭐⭐ | Für den Deutschen riskanter |
| Thai-Firma/Nominee-Konstruktion | ❌ | ❌ | ❌ | Gar Nicht zu empfehlen |
1. Besonders interessant: Sap-Ing-Sith
Sap-Ing-Sith ist tatsächlich gesetzlich als übertragbares und vererbbares Recht ausgestaltet. Das thailändische Finanzministerium beschreibt es ausdrücklich als neue Asset-Klasse mit einer Laufzeit von maximal 30 Jahren; der Inhaber kann das Recht übertragen, vererben und grundsätzlich auch verpfänden.
Das ist für diesen Fall interessant, weil das Recht am Grundstück registriert wird und nicht lediglich ein privater Vertrag zwischen Käufer und dem Eigentümer ist.
Wenn beispielsweise:
- die thailändische Ehefrau das Grundstück besitzt,
- der deutscher Ehepartner ein Sap-Ing-Sith erhält,
- und dieses beim Land Office ordnungsgemäß registriert wird,
hat das eine wesentlich stärkere Position als bei einem normalen Mietvertrag.
Das Recht kann grundsätzlich auch auf einen anderen Erwerber übertragen werden und vererbt werden. Das thailändische Land Department bestätigt ausdrücklich diese Möglichkeiten.
Aber: Sap-Ing-Sith läuft maximal 30 Jahre. Es ist kein Grundstückseigentum und es gibt keine automatische Verlängerung nach Ablauf.
2. Eine ebenfalls sehr starke Konstruktion: Land bei der Thai-Ehefrau + eingetragenes Recht für den Deutschen
Wenn Sap-Ing-Sith für das Objekt nicht angeboten wird, ist dies eine gute Kombination aus:
Thai-Ehefrau = Eigentümerin des Grundstücks
plus
deutscher Ehepartner = eingetragenes Nutzungs-/Wohn-/Baurecht bzw. Superficies
Eine Superficies kann dem ausländischen Ehepartner insbesondere ermöglichen, Eigentumsrechte am Gebäude von der Eigentümerschaft am Grundstück zu trennen. Das ist bei einer Villa interessant, weil der deutsche Ehepartner dadurch eine eigenständige Rechtsposition am Gebäude erhalten kann.
Auch ein Usufruct (Nutznießbrauch) kann eine wichtige Absicherung sein, insbesondere für das Wohnrecht. Er hat allerdings andere Eigenschaften und ist nicht einfach mit Sap-Ing-Sith gleichzusetzen.
3. Für den Notfall-Verkauf ist ein Punkt besonders wichtig
Angenommen, die Villa kostet heute 10 Mio. THB.
Wenn das Grundstück ausschließlich auf den Namen der thailändischen Ehefrau eingetragen wird, dann ist sie die Eigentümerin des Grundstücks. Der deutsche Ehepartner wird dadurch nicht automatisch Miteigentümer.
Das bedeutet:
Wenn sie sich später trennen oder die Ehefrau verstirbt, kann die Frage, wer wirtschaftlich über das Grundstück verfügen kann, sehr wichtig werden.
Deshalb nicht einfach nur “Land auf den Namen der Thai-Ehefrau” machen und sich auf die Ehe verlassen.
Das Land Department weist darauf hin, dass bei einem Thai, der mit einem Ausländer verheiratet ist, das Land als persönliches Vermögen des Thai-Ehepartners behandelt werden soll.
Genau deshalb sollte der deutsche Ehepartner vor dem Kauf eine eigene, registrierte Rechtsposition bekommen.
„Wie sollte man es strukturieren, wenn maximale Sicherheit und einen späterer Verkauf ermöglich werden soll?“
Dann wäre die erste Prüfung:
Variante A – Sap-Ing-Sith
Grundstück: Thai-Ehefrau
Villa/Vertrag: sauber dokumentiert
Recht des deutschen Ehepartners: registriertes Sap-Ing-Sith
Erbschaft: testamentarisch zusätzlich regeln
Verkauf: Sap-Ing-Sith kann grundsätzlich übertragen werden
Das wäre sehr interessant, wenn das konkrete Grundstück die Voraussetzungen erfüllt und das Land Office die Konstruktion tatsächlich registrieren kann.
Sap-Ing-Sith ist nur für bestimmte Immobilien möglich, insbesondere für Grundstücke mit Chanote bzw. entsprechende registrierte Immobilien.
Variante B – Thai-Ehefrau + Superficies/Usufruct
Wenn Sap-Ing-Sith nicht möglich ist:
Thai-Ehefrau: Grundstückseigentümerin
Deutscher Ehepartner: eingetragenes Recht an der Immobilie bzw. am Gebäude
Zusätzlich: Testament + klare Regelungen für Verkauf und Erbschaft
Das kann ebenfalls sehr robust sein.
Was man gar NICHT machen soll
❌ eine Thai-Firma nur zum Zweck der Grundstückshaltung gründen
❌ einen „Nominee“ einsetzen
❌ einen angeblichen 30 + 30 + 30 Jahre-Vertrag als 90 Jahre Eigentum betrachten
❌ den kompletten Kaufpreis einfach auf das Konto der Thai-Ehefrau überweisen und ansonsten keine Absicherung schaffen
❌ ausschließlich auf einen privaten Vertrag vertrauen
❌ vom Verkäufer vorgegebene Standardverträge ungeprüft unterschreiben
Nominee-Konstruktionen zur Umgehung der Landbesitzbeschränkungen sind rechtlich problematisch und sollten vermieden werden.
Und jetzt kommt der entscheidende Punkt: Wiederverkauf
Wenn „im Notfall später verkaufen“ besonders wichtig ist, sollte man noch einen Schritt weiter gehen.
Vor dem Kauf sollte ein Anwalt nicht nur fragen:
„Können wir diese Villa kaufen?“
sondern:
„Wie sieht der Exit aus, wenn wir in 3, 5 oder 10 Jahren verkaufen müssen?“
Dazu gehören beispielsweise:
- Wer steht im Chanote?
- Welche Belastungen sind eingetragen?
- Gibt es eine Hypothek?
- Welche Rechte werden zugunsten des deutschen Ehepartners registriert?
- Kann dieses Recht auf einen Käufer übertragen werden?
- Was passiert beim Tod eines Ehepartners?
- Was passiert bei Scheidung?
- Was passiert, wenn die Thai-Ehefrau die Immobilie verkaufen möchte?
- Wie wird der deutsche Ehepartner bei einem Verkauf ausgezahlt?
- Wem gehört das Gebäude?
- Was passiert mit dem eingetragenen Recht beim Verkauf des Grundstücks?
- Welche Steuern, Gebühren und Transferkosten fallen beim späteren Verkauf an?
Gerade Punkt 10 und 11 werden bei Villen meiner Meinung nach häufig unterschätzt.
Ein weiterer wichtiger Punkt: Testament
Man muss unbedingt ein thailändisches Testament für die Immobilie haben.
Bei Sap-Ing-Sith ist die Vererbung des Rechts ausdrücklich vorgesehen. Bei einem ausländischen Inhaber kann für die Umschreibung nach dem Tod allerdings ein thailändisches Nachlassgericht bzw. ein gerichtlich bestellter Nachlassverwalter erforderlich sein. Das Land Department beschreibt dieses Verfahren ausdrücklich. Das sollte man vor dem Kauf sauber vorbereiten und nicht erst im Erbfall.
Fazit
Für ein Thai-deutsches Ehepaar in Hua Hin kann man ungefähr so denken:
🥇 Sap-Ing-Sith + sauber geregelte Eigentums-/Erbschaftsstruktur
→ wahrscheinlich die interessanteste Variante, wenn das konkrete Objekt dafür geeignet ist.
🥈 Thai-Ehefrau als Grundstückseigentümerin + registrierte Superficies/Nutzungsrechte für den deutschen Ehepartner + Testament
→ sehr interessante Alternative.
🥉 30-jährige Lease + zusätzliche Sicherheiten
→ funktioniert, aber für diese Ziele nicht automatisch als beste Lösung anzusehen.
Empfehlung der Kanzlei 2:
Die rechtlich sicherste Methode für ein deutsch-thailändisches Ehepaar ist der Erwerb des Landes auf den Namen des thailändischen Ehepartners als reines Alleineigentum (Sin Suan Tua), kombiniert mit dem Alleineigentum des deutschen Partners am Gebäude (über eine Baulizenz/Superficies) und einer abgesicherten Nutznießung (Usufruct) oder einem 30-jährigen Pachtvertrag für den Grund.
Da Ausländer in Thailand kein Land besitzen dürfen, schützt dieses Modell den deutschen Part vor dem Verlust der Investition, während das Land rechtlich sauber der thailändischen Seite gehört.
Der rechtliche Ablauf beim Kauf
- Erklärung beim Land Office: Beim Notariat bzw. Landamt (Land Office) unterschreiben beide Ehegatten eine offizielle Erklärung, dass das Geld für den Landkauf aus dem Vor- oder Alleinvermögen des thailändischen Partners stammt. Das Land wird dadurch nicht zum ehelichen Gemeinschaftsvermögen (Sin Somros), was spätere Scheidungsstreitigkeiten minimiert.
- Getrenntes Eigentum am Haus: Das Gebäude (die Villa selbst) kann separat im Namen des deutschen Staatsbürgers im Bauregister eingetragen werden.
- Absicherung (Usufruct / Superficies): Gleichzeitig wird für den deutschen Ehepartner ein lebenslanges Nießbrauchrecht (Usufruct) oder ein eingetragenes Baurecht (Superficies) im Grundbuch (Chanote) registriert. Das garantiert das unanfechtbare Recht, das Haus zu bewohnen oder zu vermieten, selbst im Trennungs- oder Todesfall.
Schutz im Notfall (Verkauf)
- Verkaufsrecht: Da das Land rechtlich dem thailändischen Ehepartner gehört, kann dieser im Notfall (z. B. finanzielle Notlage oder Auswanderungsabbruch) das Land jederzeit unkompliziert und ohne bürokratische Hürden für Ausländer auf dem lokalen Markt in Hua Hin verkaufen.
- Vollmacht für den Deutschen: Um zu verhindern, dass der thailändische Partner eigenmächtig ohne das Wissen des deutschen Partners agiert (oder umgekehrt handlungsfähig zu sein, falls der Partner ausfällt), sollte eine unwiderrufliche Vorsorgevollmacht für den Immobilienverkauf bei der thailändischen Botschaft oder dem Land Office hinterlegt werden.
- Liquidität: Der Hausverkaufserlös fließt entsprechend den eingetragenen Eigentumsanteilen an das Paar.