Land und Gebäude Steuer in Thailand: Wer zahlt Steuern auf Haus und Grundstück?
Muss man in Thailand für ein Wohnhaus Steuern bezahlen? Und wer zahlt die Steuer, wenn das Haus auf einem gepachteten Grundstück steht?
Diese Fragen sind für viele Ausländer besonders interessant, die in Thailand ein Haus besitzen oder ein Grundstück langfristig pachten und darauf ein eigenes Wohnhaus errichten möchten.
Die Antwort ist zunächst einfach:
In Thailand gibt es eine jährliche Land and Building Tax (Steuer auf Grundstücke und Gebäude). Entscheidend ist jedoch, wem das Grundstück bzw. das Gebäude gehört, wie die Immobilie genutzt wird und welcher steuerliche Bewertungswert von der zuständigen lokalen Behörde zugrunde gelegt wird.
Gerade bei einem Leasehold-Modell können Land und Gebäude unterschiedlichen Personen gehören. Dann muss auch bei der Steuer zwischen Grundstück und Gebäude unterschieden werden.
Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung. Die konkrete Steuer kann insbesondere von Eigentumsverhältnissen, Nutzung, Bewertungswert und den Angaben der zuständigen lokalen Behörde abhängen.
1. Was ist die Land and Building Tax in Thailand?
Die thailändische Land and Building Tax (ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง) ist eine jährliche lokale Immobiliensteuer.
Sie wurde mit dem Land and Building Tax Act B.E. 2562 (2019) eingeführt und ersetzte die früheren Systeme der House and Land Tax sowie der Local Development Tax. Die Steuer wird von der zuständigen lokalen Verwaltung für das Grundstück erhoben.
Die Steuer betrifft grundsätzlich:
- Grundstücke
- Gebäude
- bestimmte andere bauliche Anlagen
- in bestimmten Fällen auch Personen, die staatliches Land oder staatliche Gebäude nutzen
Entscheidend sind insbesondere:
- Wer ist Eigentümer bzw. steuerpflichtiger Besitzer?
- Wie wird das Grundstück oder Gebäude genutzt?
- Welcher amtliche Bewertungswert wird zugrunde gelegt?
Die Steuer ist damit etwas anderes als die Kosten und Steuern, die beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie entstehen.
2. Muss ein Ausländer diese Steuer bezahlen?
Ja.
Die Land and Building Tax richtet sich grundsätzlich nicht nach der Staatsangehörigkeit.
Auch ein ausländischer Eigentümer eines Gebäudes oder einer Eigentumswohnung kann daher steuerpflichtig sein. Die Bangkok Metropolitan Administration weist beispielsweise ausdrücklich darauf hin, dass auch ausländische Eigentümer entsprechende Steuerbescheide erhalten und die Steuer bei der zuständigen Behörde bezahlen müssen.
Entscheidend ist also nicht:
„Bin ich Thai oder Ausländer?“
sondern:
„Welche Immobilie gehört mir beziehungsweise welche Immobilie besitze oder nutze ich und wie wird sie steuerlich eingestuft?“
3. Wem gehört das Grundstück – und wem gehört das Haus?
Diese Frage ist bei Immobilien in Thailand besonders wichtig.
Bei einem klassischen Grundstückskauf gehören Grundstück und Haus häufig demselben Eigentümer.
Bei einem Leasehold-Modell kann die Situation jedoch anders aussehen:
- Das Grundstück gehört beispielsweise einem thailändischen Eigentümer.
- Der Ausländer pachtet das Grundstück langfristig.
- Der Ausländer errichtet darauf ein Haus.
- Das Haus kann dabei dem Ausländer gehören.
Damit existieren zwei unterschiedliche Vermögenswerte:
Grundstück = Eigentum des Landbesitzers
Gebäude = Eigentum des Gebäudeeigentümers
Für die Land and Building Tax muss diese Unterscheidung berücksichtigt werden. Wenn Land und Gebäude unterschiedlichen Personen gehören, kann die steuerliche Verantwortung entsprechend getrennt sein.
4. Wer zahlt die Steuer auf das Grundstück?
Grundsätzlich ist der Eigentümer des Grundstücks für die auf das Land entfallende Steuer verantwortlich.
Beispiel:
Ein thailändischer Staatsbürger besitzt ein Grundstück in Hua Hin.
Ein deutscher Staatsbürger pachtet dieses Grundstück für 30 Jahre und errichtet darauf ein Haus.
Dann bleibt das Grundstück Eigentum des thailändischen Landbesitzers.
Die auf das Grundstück entfallende Land and Building Tax betrifft daher grundsätzlich den Eigentümer des Grundstücks.
Wichtig
Das bedeutet nicht automatisch, dass der Leaseholder unter keinen Umständen wirtschaftlich mit dieser Steuer belastet werden kann.
Im Pachtvertrag kann beispielsweise vereinbart werden, dass bestimmte Steuern oder Kosten vom Pächter übernommen oder dem Eigentümer erstattet werden.
Das ist jedoch eine vertragliche Kostenverteilung und nicht dasselbe wie die gesetzliche Frage, wer gegenüber der Behörde als steuerpflichtige Person gilt.
Deshalb sollte ein Leasehold-Vertrag die Frage der laufenden Steuern ausdrücklich regeln.
5. Wer zahlt die Steuer auf das Haus?
Wenn das Haus einer anderen Person gehört als das Grundstück, ist die Situation entsprechend getrennt zu betrachten.
Beispiel:
- Grundstück: Thai-Eigentümer
- Haus: ausländischer Eigentümer
- Grundstück: Leasehold
- Haus: Eigentum des Ausländers
Dann kann der ausländische Eigentümer für die auf das Gebäude entfallende Steuer verantwortlich sein. Bei getrenntem Eigentum werden Land und Gebäude steuerlich entsprechend den jeweiligen Eigentumsverhältnissen betrachtet.
Das ist einer der wichtigsten Punkte für Ausländer, die ein Haus auf gepachtetem Land besitzen.
6. Gibt es einen Freibetrag für selbst genutzte Wohnhäuser?
Ja.
Für bestimmte selbst genutzte Wohnimmobilien natürlicher Personen sieht das thailändische Steuerrecht eine erhebliche Steuervergünstigung vor.
Dabei ist allerdings eine wichtige Unterscheidung notwendig:
Die oft genannte Grenze von 50 Millionen Baht bedeutet nicht, dass jedes Wohnhaus bis 50 Millionen Baht automatisch steuerfrei ist.
Die Voraussetzungen für die Vergünstigung hängen insbesondere von der Nutzung und der persönlichen Eigentumssituation ab.
Bei einer qualifizierten, selbst genutzten Wohnimmobilie kann der relevante Wert bis zu einer bestimmten Grenze steuerfrei beziehungsweise begünstigt sein. Für den darüber hinausgehenden Wert gelten die entsprechenden Steuersätze.
Deshalb sollte bei einem konkreten Objekt immer geprüft werden, ob die Voraussetzungen für die persönliche Wohnnutzung tatsächlich erfüllt sind.
7. Selbst genutztes Haus, Ferienhaus oder Mietobjekt – ein wichtiger Unterschied
Die Höhe der Land and Building Tax hängt wesentlich von der Nutzungsart ab.
Typischerweise wird unterschieden zwischen:
Wohnnutzung
Hier gelten die niedrigeren Steuersätze beziehungsweise die entsprechenden Vergünstigungen für qualifizierte selbst genutzte Wohnimmobilien.
Vermietete Immobilie
Wird ein Haus vermietet, kann die Immobilie steuerlich anders behandelt werden als ein selbst genutzter Hauptwohnsitz.
Gewerbliche Nutzung
Bei gewerblicher Nutzung gelten wiederum andere Steuersätze.
Landwirtschaftliche Nutzung
Für landwirtschaftlich genutzte Flächen gelten besondere Regelungen.
Unbebautes Grundstück
Unbebaute oder ungenutzte Grundstücke können einer höheren Besteuerung unterliegen. Bei längerem Leerstand können zusätzliche Steigerungen relevant werden.
Die genaue Steuer ergibt sich daher nicht einfach aus einer pauschalen Prozentzahl.
8. Wie hoch ist die Land and Building Tax?
Hier entstehen besonders häufig Missverständnisse.
Die in vielen Internetartikeln genannten Prozentsätze sind teilweise gesetzliche Höchst- oder Kategorienwerte und nicht automatisch der Steuersatz, der auf jedes Grundstück angewendet wird.
Die tatsächliche Steuer hängt unter anderem ab von:
- amtlichem Bewertungswert
- Nutzung
- Grundstück
- Gebäude
- Eigentümer
- persönlichen Voraussetzungen
- gegebenenfalls geltenden Freibeträgen
Deshalb sollte man nicht einfach rechnen:
„Mein Haus kostet 10 Millionen Baht, also zahle ich X Prozent von 10 Millionen.“
Der Kaufpreis ist nicht automatisch identisch mit dem steuerlich verwendeten Bewertungswert.
9. Beispiel: Haus auf gepachtetem Grundstück
Nehmen wir ein vereinfachtes Beispiel:
Ein Ausländer pachtet ein Grundstück in Hua Hin.
Grundstück
- Eigentümer: Thai
- Grundstückswert für die steuerliche Bewertung: 5 Mio. Baht
- Nutzung: Wohnzweck
Haus
- Eigentümer: Ausländer
- Bewertungswert des Gebäudes: 10 Mio. Baht
- Nutzung: selbst bewohnt
Dann müssen Grundstück und Gebäude zunächst getrennt betrachtet werden.
Grundstück:
Die steuerliche Verantwortung für den Grundstücksanteil liegt grundsätzlich beim Grundstückseigentümer.
Haus:
Für das Gebäude ist grundsätzlich dessen Eigentümer relevant.
Ob tatsächlich Steuer anfällt und in welcher Höhe, hängt anschließend von den konkreten gesetzlichen Voraussetzungen, dem Bewertungswert und der Nutzung ab.
Das Beispiel zeigt deshalb vor allem eines:
Bei einem Leasehold sollte man nicht von einer einzigen Steuer für „die Immobilie“ ausgehen. Grundstück und Gebäude können steuerlich getrennt behandelt werden.
10. Wann wird die Steuer festgesetzt?
Für die steuerliche Betrachtung ist grundsätzlich der Status der Immobilie am 1. Januar des jeweiligen Steuerjahres relevant.
Die zuständige lokale Verwaltung ermittelt beziehungsweise stellt den Steuerbescheid aus.
In der Regel erhält der Steuerpflichtige eine entsprechende Mitteilung über die festgesetzte Steuer.
Die Bangkok Metropolitan Administration beschreibt für ausländische Eigentümer beispielsweise ein Verfahren, bei dem der Steuerbescheid zugestellt und die Steuer anschließend über die vorgesehenen Kanäle bezahlt werden kann.
11. Wann muss die Steuer bezahlt werden?
Die Zahlung erfolgt grundsätzlich jährlich.
In der Praxis ist insbesondere der April wichtig. Die zuständigen Behörden können konkrete Fristen und Zahlungsmodalitäten vorgeben.
Für ausländische Steuerpflichtige weist die Bangkok Metropolitan Administration darauf hin, dass bei nicht fristgerechter Zahlung Zuschläge und Strafzahlungen entstehen können.
Deshalb sollte man einen Steuerbescheid nicht einfach ignorieren, auch wenn die jährliche Steuer bei einer selbst genutzten Immobilie möglicherweise sehr niedrig oder sogar null ist.
12. Was passiert bei verspäteter Zahlung?
Eine verspätete Zahlung kann zu:
- Zuschlägen
- Strafzahlungen
- weiteren behördlichen Maßnahmen führen.
Die Bangkok Metropolitan Administration nennt beispielsweise unterschiedliche Strafsätze abhängig davon, ob die Zahlung vor oder nach einer Mahnung erfolgt. Zusätzlich kann ein monatlicher Zuschlag anfallen.
Besonders wichtig für ausländische Eigentümer:
Bei offenen Steuern kann die zuständige Behörde das zuständige Land Office informieren. In bestimmten Fällen kann dadurch eine spätere Übertragung der Immobilie blockiert werden, bis die offenen Steuern beglichen sind.
Das zeigt, dass auch eine relativ kleine jährliche Immobiliensteuer nicht einfach ignoriert werden sollte.
13. Was passiert, wenn das Grundstück verpachtet ist?
Das ist für viele ausländische Hausbesitzer in Thailand die interessanteste Frage.
Szenario:
Ein Thai besitzt ein Grundstück.
Ein Ausländer schließt einen langfristigen Leasehold-Vertrag.
Der Ausländer errichtet auf dem Grundstück ein Haus und besitzt dieses Gebäude.
Dann können folgende Eigentums- und Steuerverhältnisse bestehen:
| Bestandteil | Eigentümer | Steuerliche Betrachtung |
| Grundstück | Thai | Land and Building Tax auf das Land |
| Haus | Ausländer | Land and Building Tax auf das Gebäude |
| Nutzung | z. B. selbst bewohnt | beeinflusst die steuerliche Behandlung |
| Leasehold | Ausländer | kein Eigentum am Grundstück |
Der entscheidende Punkt lautet:
Der Ausländer muss nicht automatisch die Steuer auf das Grundstück bezahlen, nur weil er das Grundstück gepachtet hat.
Umgekehrt bedeutet der Leasehold aber auch nicht, dass das eigene Haus steuerlich vollständig irrelevant ist.
14. Kann im Leasehold-Vertrag geregelt werden, wer die Steuer bezahlt?
Ja, die Parteien können im Vertrag festlegen, wie bestimmte Kosten wirtschaftlich getragen werden.
Zum Beispiel kann vereinbart werden, dass:
- der Grundstückseigentümer die Steuer direkt bezahlt und
- der Pächter dem Eigentümer den Betrag erstattet.
Oder die Parteien können eine andere Kostenverteilung vereinbaren.
Hier sollte jedoch zwischen zwei Dingen unterschieden werden:
Gesetzliche Steuerpflicht
und
vertragliche Kostentragung.
Der Vertrag kann die wirtschaftliche Belastung zwischen den Parteien regeln. Er ändert aber nicht automatisch die gesetzliche Zuordnung des Steuerpflichtigen gegenüber der Behörde.
Deshalb sollte eine solche Klausel eindeutig formuliert werden.
15. Was ist bei einem Condominium?
Auch Eigentümer eines Condominiums können von der Land and Building Tax betroffen sein.
Hier wird nicht zwischen einem Grundstück und einem separat besessenen Haus wie beim klassischen Leasehold-Modell unterschieden.
Die steuerliche Behandlung hängt ab unter anderem von:
- Eigentum an der Condominium Unit
- Nutzung
- Bewertungswert
- persönlicher Wohnsituation
Auch für ausländische Condo-Eigentümer gilt daher:
Die Staatsangehörigkeit allein entscheidet nicht darüber, ob Land and Building Tax anfällt.
16. Was sollten Eigentümer in Thailand praktisch tun?
Wer eine Immobilie besitzt, sollte insbesondere folgende Punkte überprüfen:
- Wer ist Eigentümer des Grundstücks?
- Wer ist Eigentümer des Gebäudes?
- Wie ist die Immobilie registriert?
- Wie wird die Immobilie tatsächlich genutzt?
- Welcher amtliche Bewertungswert wurde angesetzt?
- Liegt ein Steuerbescheid vor?
- Ist die Steuer für das aktuelle Jahr bezahlt?
- Gibt es offene Steuerbeträge aus früheren Jahren?
- Regelt der Leasehold-Vertrag die Verteilung der laufenden Steuern?
- Sind Änderungen der Nutzung der zuständigen Behörde gemeldet worden?
Bei einem Kauf oder Verkauf sollte außerdem geprüft werden, ob noch offene Land and Building Tax besteht.
17. Die wichtigsten Punkte auf einen Blick
Muss man in Thailand für ein Wohnhaus jährlich Steuern bezahlen?
Grundsätzlich gibt es eine jährliche Land and Building Tax. Ob und in welcher Höhe tatsächlich Steuer anfällt, hängt von den gesetzlichen Voraussetzungen, der Nutzung und dem Bewertungswert ab.
Muss ein Ausländer diese Steuer bezahlen?
Ja, grundsätzlich kann auch ein Ausländer steuerpflichtig sein. Die Staatsangehörigkeit allein ist nicht entscheidend.
Wer bezahlt die Steuer auf das Grundstück bei einem Leasehold?
Grundsätzlich der Eigentümer des Grundstücks.
Wer bezahlt die Steuer auf ein Haus, das einem Ausländer gehört?
Grundsätzlich der Eigentümer des Gebäudes, soweit dieses separat vom Grundstück betrachtet wird.
Ist ein selbst genutztes Haus automatisch steuerfrei?
Nein. Es gibt zwar erhebliche Vergünstigungen für bestimmte selbst genutzte Wohnimmobilien natürlicher Personen, aber die Voraussetzungen müssen erfüllt sein.
Wird nach dem Kaufpreis besteuert?
Nicht einfach nach dem Kaufpreis. Entscheidend ist grundsätzlich der für die Steuer relevante amtliche Bewertungswert und die Nutzung.
Kann der Leasehold-Vertrag regeln, wer die Steuer wirtschaftlich trägt?
Ja. Die Parteien können die Kostentragung vertraglich regeln. Die vertragliche Vereinbarung sollte jedoch von der gesetzlichen Steuerpflicht unterschieden werden.
Fazit
Die thailändische Land and Building Tax ist für ausländische Immobilienbesitzer grundsätzlich ein wichtiges Thema – aber normalerweise kein Grund, vor dem Immobilienkauf zurückzuschrecken.
Entscheidend ist, die Eigentumsverhältnisse richtig zu verstehen.
Bei einem klassischen Eigentum an Grundstück und Haus liegt die Situation relativ einfach.
Bei einem Leasehold, bei dem ein Ausländer das Grundstück nur pachtet und gleichzeitig Eigentümer des darauf stehenden Hauses ist, müssen dagegen Grundstück und Gebäude getrennt betrachtet werden.
Der Grundstückseigentümer ist grundsätzlich für die steuerliche Belastung des Grundstücks relevant, während bei getrenntem Gebäudeeigentum der Gebäudeeigentümer für das Gebäude relevant sein kann.
Auch die Nutzung spielt eine große Rolle. Ein selbst genutztes Wohnhaus kann steuerlich wesentlich günstiger behandelt werden als ein vermietetes oder gewerblich genutztes Objekt.
Die wichtigste praktische Empfehlung lautet deshalb:
Wer in Thailand ein Haus besitzt oder ein Haus auf gepachtetem Land errichtet, sollte nicht nur fragen „Wie viel Steuer zahle ich?“, sondern zuerst klären: Wem gehören Land und Gebäude, wie wird die Immobilie genutzt und welcher amtliche Bewertungswert gilt?
Mit diesen drei Informationen lässt sich die tatsächliche steuerliche Situation wesentlich zuverlässiger beurteilen.
Hinweis: Steuervorschriften und lokale Verwaltungsverfahren können sich ändern. Bei einem konkreten Immobilienkauf, Leasehold oder einer größeren Immobilie sollte die aktuelle Steuerfestsetzung mit der zuständigen lokalen Behörde bzw. einem qualifizierten thailändischen Steuerberater oder Rechtsanwalt geprüft werden.